Mieszkanie przez pośrednika z VAT-em
W dniu 8 października 2021 wydana została ogólna interpretacja Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej o sygn. PT1.8101.1.2021) dotycząca zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług tj. zwolnienia od podatku usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 i ust. 20 uVAT zwolnione z opodatkowania tym podatkiem są usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Zwolnienia tego nie stosuje się do usług związanych z zakwaterowaniem.
Interpretacja ogólna została wydana w związku z wątpliwościami i rozbieżnościami dotyczącymi podatkowej oceny sytuacji, w której między właścicielem a odbiorcą usługi najmu, tj. osobą fizyczną która zamieszkuje nieruchomość, występuje pośrednik.
Jak wskazano w interpretacji, celem wprowadzenia przez ustawodawcę zwolnienia z VAT najmu na cele mieszkaniowe, było możliwie jak największe zmniejszenie kosztów dla najemców, dla których ten najem służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Według ministerstwa, wynikiem tego zwolnienia ma być brak obciążania tych osób podatkiem VAT. Innymi słowy, nie było intencją ustawodawcy objęcie tą preferencją usług wynajmu do celów innych niż mieszkaniowe, w tym również do celów związanych z działalnością gospodarczą, nawet jeśli przedmiotem owej działalności jest udostępnianie nieruchomości kolejnym podmiotom wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Art. 43 ust. 1 pkt 36 uVAT wprowadza następując warunki, których łączne spełnienie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku:
a) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość obligatoryjnie musi posiadać charakter mieszkalny. Interpretacja wskazuje, że wykluczone jest stosowanie zwolnienia do usług najmu i dzierżawy nieruchomości niemieszkalnych (np. lokali usługowych).
b) wynajem lub dzierżawa są wykonywane przez podatnika wyłącznie na własny rachunek. Warunek ten wyklucza z zakresu zwolnienia wynajem i dzierżawę nieruchomości lub ich części świadczone przez podmioty działające na cudzy rachunek.
c) wynajem lub dzierżawa świadczona jest wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu: Warunek ten wyklucza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe, (np. na potrzeby działalności gospodarczej). Wyjątkiem jest najem nieruchomości mieszkalnych na rzecz społecznych agencji najmu, które pomimo tego że prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu i dzierżawy nieruchomości, są podmiotami o szczególnym charakterze, gdyż są elementem realizowanej przez samorządy polityki mieszkaniowej i dlatego uzasadnione stało się objęcie zakresem zwolnienia czynności najmu i dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz społecznych agencji najmu.
Według Ministerstwa, decydującym kryterium które pozwala rozstrzygnąć, czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot nabywający usługę. Kluczowy jest sposób w jaki usługobiorca rozporządza lokalem - usługa musi zaspokajać jego cele mieszkaniowe. Powyższy sposób oceny celu świadczenia usługi należy również stosować w przypadku wynajmu lub dzierżawy nieruchomości dla przedsiębiorcy, wykorzystującego wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia jej do celów mieszkaniowych swym pracownikom. Dopiero w momencie udostępniania przez przedsiębiorcę nieruchomości pracownikom spełniony zostanie warunek celu wynajmu lub dzierżawy nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem wynajem przez przedsiębiorcę mieszkania dla pracownika będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.
"Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT".