Umowa deweloperska uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej

dodano: 2020-09-25
Umowa deweloperska uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej 

Kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Lokal ten wprawdzie w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika (bo nie istnieje), jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć, znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy indywidualizujące, środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy. Stanowisko to wynika nie tylko z zastosowania wykładni systemowej zewnętrznej, polegającej na skierowaniu się do innych przepisów, za pomocą których ustawodawca realizuje ten sam cel. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter normy celu społecznego, gdyż ma ułatwić podatnikom możliwość zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 9 lipca 2020 roku, sygn. akt: I SA/Kr 208/20 uchylając interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. 

Zdaniem Organu interpretacyjnego osoba podpisująca umowę deweloperską nie jest inwestorem, nie buduje własnego lokalu mieszkalnego, wobec tego środki uzyskane ze zbycia mieszkania, uiszczone na rzecz dewelopera, nie stanowią środków wydatkowanych na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dyrektor KIS zwrócił również uwagę, że zawarcie umowy deweloperskiej bez wątpienia może prowadzić do nabycia własności lokalu mieszkalnego, ale treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność. Samo wydatkowanie środków na nabycie, przy braku zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego ? w ocenie Organu ? powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Z powyższym stanowiskiem nie zgodził się WSA w Krakowie, orzekając, że za wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć także wydatki ponoszone przez podatnika jako nabywcę z umowy deweloperskiej. Do takiego stanowiska skłania analiza przepisu podatkowego na tle innych niżej przedstawionych ustaw. Sąd odniósł się między innymi do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, z której jednoznacznie wynika, że obowiązkiem dewelopera jest wybudowanie budynku, w którym znajdować się będzie lokal, w odniesieniu do którego ma być ustanowiona na rzecz nabywcy odrębna własność, a następnie ustanowienie odrębnego prawa własności lokalu (art. 3 pkt 5 i pkt 6 ustawy), a wpłaty nabywcy na poczet ceny lokalu są przechowywane na mieszkaniowym rachunku powierniczym należącym do dewelopera, przy czym wypłata tych środków następuje, w zależności od rodzaju rachunku, albo zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, albo jednorazowo, po przeniesieniu prawa własności lokalu (art. 3 pkt 8 ustawy). Uzasadniając wyrok WSA w Krakowie stwierdził, że:

1. cechy umowy deweloperskiej skłaniają do przyjęcia tezy, że w istocie kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego (?) lokal ten wprawdzie w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika (bo nie istnieje), jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć, znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy indywidualizujące, środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy;

2. rozbieżności, jakie istniały poprzednio w orzecznictwie sądów administracyjnych w kwestii wykładni pojęć analizowanych w niniejszej sprawie (na odmienne interpretacyjnie wyroki zwracał uwagę organ wydający interpretację) rozstrzygnęła ostatecznie uchwała 7 Sędziów NSA z dnia 17 lutego 2020 r. sygn.. II FPS 4/19 (?) uznano w niej, że kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 PDoFizU, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia;

3. art. 21 ust. 1 pkt 131 PDoFizU w żaden sposób nie uzależnia prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od dokonania definitywnego zakupu (?) wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e PDoFizU, a jego celem winny być zdarzenia określone w art. 21 ust. 25 PDoFizU (?) Organ niesłusznie zatem utożsamiał cel wydatku z jego skutkiem gdy tymczasem ustawa wymaga wyłącznie celowości działania podatnika, nie wymaga natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie.

Co istotne, wyrok WSA w Krakowie nie jest odosobniony w prezentowanych poglądach. Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 16 stycznia 2020 roku (sygn. akt: I SA/Po 860/19) orzekł, że warunkiem uzasadniającym zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1387) nie jest definitywne nabycie własności lokalu, a przywołany przepis w żaden sposób nie uzależnia prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od dokonania definitywnego zakupu (...). Wykładnia językowa i celowościowa prowadzą zatem do wspólnego wniosku, że wpłaty dokonywane przez nabywcę w wykonaniu umowy deweloperskiej, w tym nadpłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 pkt d PDOFizU.  

Należy zaznaczyć, że choć prezentowane wyżej orzeczenia są na dzień dzisiejszy nieprawomocne, to zasługują na aprobatę, z uwagi na wyraźny sprzeciw wobec nierównego traktowania Podatników, którzy decydują się na nabycie lokalu lub domu od dewelopera w kontekście możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. 

Radca prawny
Łukasz Hałasik



Kancelaria Doradcy Podatkowego Wiesław Sztaba

ul. Odmogile 9A
31-751 Kraków
Email:
sekretariat@sztaba.net
Telefon:
+48 12 425 97 16
Projekt i wykonanie BerMar multimedia